今年全國(guó)性最大力度樓市政策來(lái)襲,專家做出了這些預(yù)判
房地產(chǎn)市場(chǎng)迎來(lái)重大政策利好。
8月31日,央行、國(guó)家金融監(jiān)督管理總局兩部門連續(xù)發(fā)布兩項(xiàng)通知,涉及住房信貸政策以及存量房貸利率政策調(diào)整。
其中,兩部門聯(lián)合下發(fā)的《關(guān)于調(diào)整優(yōu)化差別化住房信貸政策的通知》顯示,統(tǒng)一全國(guó)商業(yè)性個(gè)人住房貸款最低首付款比例政策下限,首套住房和二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款最低首付款比例政策下限統(tǒng)一為不低于20%和30%,不再區(qū)分實(shí)施“限購(gòu)”城市和不實(shí)施“限購(gòu)”城市。二套住房利率政策下限調(diào)整為不低于相應(yīng)期限貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率(LPR)加20個(gè)基點(diǎn)。
“8月最后一天的住房信貸政策,可以說(shuō)是今年以來(lái)全國(guó)性最大力度的樓市政策,并且直指需求側(cè),降首付門檻、降房貸利率,一改以往小修小補(bǔ)的政策推進(jìn)方式,在全國(guó)層面統(tǒng)一推進(jìn),政策的影響面大,對(duì)樓市推動(dòng)力預(yù)計(jì)較為明顯,同步保障樓市剛性和改善性兩類需求,對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)恢復(fù)到平穩(wěn)健康軌道,將起到重要作用。”58安居客房產(chǎn)研究院院長(zhǎng)張波向記者表示。
而另一政策《關(guān)于降低存量首套住房貸款利率有關(guān)事項(xiàng)的通知》稱,2023年9月25日起,存量首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款的借款人可向金融機(jī)構(gòu)提出申請(qǐng),由金融機(jī)構(gòu)新發(fā)放貸款置換存量首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款。新發(fā)放貸款的利率水平由金融機(jī)構(gòu)與借款人自主協(xié)商確定,但在貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率(LPR)上的加點(diǎn)幅度,不得低于原貸款發(fā)放時(shí)所在城市首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率政策下限。
據(jù)測(cè)算,降低存量房貸利率可節(jié)約居民利息負(fù)擔(dān),幾千萬(wàn)戶、上億居民的財(cái)務(wù)負(fù)擔(dān)會(huì)有明顯下降。
張波表示,在房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生了重大變化背景下,降低存量房房貸利率,是實(shí)現(xiàn)調(diào)整優(yōu)化資產(chǎn)負(fù)債,規(guī)范住房信貸市場(chǎng)秩序的重要舉措,也是一項(xiàng)切切實(shí)實(shí)的“利民”政策。
中原地產(chǎn)張大偉:存量首套房貸利率降低后100萬(wàn)元房貸30年月供最多減少840元
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示,目前大部分城市存量房貸的利率最低下限是4.65%,此前購(gòu)房者基本是按照6%的房貸利率購(gòu)房,此次存量房貸利率調(diào)整后,房貸利率或能降低100個(gè)基點(diǎn)以上,如以商貸額度100萬(wàn)元、貸款30年還款方式計(jì)算,月供從將從5995元降低至5156元左右,月供最多能減少840元左右。
對(duì)于此次發(fā)布的住房信貸政策,張大偉表示,該項(xiàng)政策對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響主要在改善需求,特別是二套房改善需求房貸利率有望降低。
整體看,當(dāng)下全國(guó)除北京上海外,已經(jīng)基本全面執(zhí)行新的二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn),本地?zé)o房就算首套,所以按照這一政策,市場(chǎng)上主流購(gòu)房群體基本集中首套房,另外針對(duì)首付比例,還需要各地落地執(zhí)行,非限購(gòu)城市已經(jīng)基本全面執(zhí)行,目前可能有影響的只有少數(shù)依然限購(gòu)的城市,特別是部分二線城市。
近日以來(lái),房地產(chǎn)寬松政策力度全面爆發(fā),包括廣深在內(nèi)的一線城市開(kāi)始落地“認(rèn)房不認(rèn)貸”,預(yù)計(jì)2023年“金九銀十”很可能出現(xiàn)。
鏡鑒咨詢張宏偉:信貸政策調(diào)整主要影響一線及強(qiáng)二線城市
鏡鑒咨詢創(chuàng)始人張宏偉認(rèn)為,首付比例降低至兩成,這是繼2008之后第二次全國(guó)范圍內(nèi)允許這樣的普遍調(diào)整,政策力度較大。
首付比例降低尤其是二套房首付降低至三成,加上此前三部委推進(jìn)的認(rèn)房不認(rèn)貸政策,此次的政策組合拳有助于降低改善購(gòu)房門檻,盤活一線城市、強(qiáng)二線城市的改善需求。因?yàn)檫@些城市的改善需求還是有購(gòu)房能力的,一旦改善需求激活,整個(gè)一二手房市場(chǎng)就會(huì)活躍起來(lái)。
目前,一部分二線城市、大部分三四線城市已經(jīng)降低至兩成了,因此此次信貸政策調(diào)整影響較大的城市為一線城市、強(qiáng)二線城市。對(duì)于其他城市的改善需求來(lái)說(shuō),政策刺激的力度和市場(chǎng)反應(yīng)的活躍度不會(huì)有一線城市、強(qiáng)二線城市那么大。
易居嚴(yán)躍進(jìn):預(yù)計(jì)9月上旬銀行會(huì)陸續(xù)推出新房貸合同
易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示,降低存量房貸政策意義重大,是歷史罕見(jiàn)的具有極大創(chuàng)新的政策。
房貸政策源于1998年住房制度改革前后,隨著商品房市場(chǎng)和預(yù)售制度的發(fā)展而不斷創(chuàng)新,但從來(lái)沒(méi)有“中途調(diào)整存量房貸利率”一說(shuō)。所以此次房貸政策具有歷史突破性,這也與提前還貸數(shù)量增加、月供壓力較大等有關(guān),是當(dāng)前特殊歷史時(shí)期減輕購(gòu)房者和群眾的非常重磅政策。
嚴(yán)躍進(jìn)預(yù)計(jì),9月上旬一些銀行會(huì)陸續(xù)推出新的房貸合同。
對(duì)于調(diào)整優(yōu)化差別化住房信貸政策,嚴(yán)躍進(jìn)表示,此次政策對(duì)于全國(guó)的首付比例做了統(tǒng)一規(guī)定,有助于引導(dǎo)各地按最低首付標(biāo)準(zhǔn)落實(shí)相關(guān)政策,對(duì)于二套房也給予了非常明確的支持。
目前,首付比例為20%的規(guī)定已有很多地方執(zhí)行,但是有很多城市過(guò)去對(duì)于二套房的首付比例規(guī)定為40%,而此次政策明確了二套房首付比例不低于30%,該首付比例客觀上也要求各地主動(dòng)把二套首付比例降到最低。
此外,政策最大的變化在于,二套房貸利率的下限從過(guò)去加60個(gè)基點(diǎn)變?yōu)榧?0個(gè)基點(diǎn)。從這個(gè)角度看,即便有部分購(gòu)房者不能享受認(rèn)房不認(rèn)貸政策,若按現(xiàn)在的政策,也可以享受二套房貸款利率下調(diào)的機(jī)會(huì),對(duì)于剛需和改善型購(gòu)房需求都有積極的幫助。
廣東省城規(guī)院李宇嘉:預(yù)計(jì)大部分城市會(huì)執(zhí)行新的差別化信貸政策
廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為,從昨天到今天,各地跟進(jìn)“認(rèn)房不認(rèn)貸”的情況來(lái)看,預(yù)計(jì)會(huì)有大部分城市執(zhí)行新的差別化的信貸政策。因?yàn)?,一方面,地方想促進(jìn)地產(chǎn)企穩(wěn)的意愿較為急迫,另一方面現(xiàn)在各地市場(chǎng)下行的幅度都超過(guò)了各方的預(yù)期。因此,預(yù)計(jì)包括廣深在內(nèi),都會(huì)跟進(jìn)這個(gè)政策。
不過(guò),京滬可能有所顧慮。一方面,京滬近期二手房?jī)r(jià)格環(huán)比跌幅(70城)已經(jīng)緩解,另一方面,擔(dān)心需求突然釋放帶來(lái)房?jī)r(jià)上漲壓力。因?yàn)?,京滬二套房的首付和利率都明顯高于其他城市,政策產(chǎn)生的釋放需求效應(yīng)、激勵(lì)效應(yīng)更大。
58安居客張波:下一階段改善性需求入市增長(zhǎng)預(yù)計(jì)會(huì)表現(xiàn)明顯
58安居客房產(chǎn)研究院院長(zhǎng)張波表示,降低存量房貸利率,一方面,對(duì)銀行來(lái)說(shuō)可減少去年以來(lái)明顯增多的提前還貸現(xiàn)象。房貸是各商業(yè)銀行重要的資產(chǎn),通過(guò)降低房貸利率,貸款人提前還款的意愿度會(huì)大大降低。同步也會(huì)有效壓制違規(guī)使用經(jīng)營(yíng)貸、消費(fèi)貸來(lái)置換存量住房貸款的行為,凈化房貸市場(chǎng)。需求提醒的是,這一政策的執(zhí)行在9月25日,這也給各商業(yè)銀行的同步推動(dòng)實(shí)施留出了充分的時(shí)間。
另一方面,則是切切實(shí)實(shí)節(jié)約貸款人的利息支出,并由此提升消費(fèi)和投資的空間。從政策來(lái)看調(diào)整后的利率,不能低于原貸款發(fā)放時(shí)所在城市的首套住房貸款利率政策下限,由于強(qiáng)調(diào)是“原貸款時(shí)”,近兩年大部分城市首套住房貸款利率政策下限就是當(dāng)時(shí)的LPR,因此下調(diào)空間相對(duì)于限,而2021年之前則明顯有利,由于LPR推行之初不少城市首套房都有加點(diǎn),甚至部分商業(yè)銀行會(huì)上浮加點(diǎn)幅度,導(dǎo)致不少2021年前房貸利率高達(dá)5%以上,這類購(gòu)房者受到的實(shí)惠會(huì)較為明顯,這也是當(dāng)前積極謀求提前還款的主力軍。
同日發(fā)布的《關(guān)于調(diào)整優(yōu)化差別化住房信貸政策的通知》對(duì)于樓市熱度提升將起到重要作用。住房信貸政策調(diào)整后,首付門檻降低,將助力自住性需求入場(chǎng)。尤其是二套房首付最低降至三成,對(duì)于拉動(dòng)改善性需求積極入市,將起到重要推動(dòng)作用。
此外,貸款利率預(yù)計(jì)明顯下降,政策層面對(duì)二套規(guī)定了LPR加20個(gè)基點(diǎn),并要求各省級(jí)政府自行確認(rèn)加點(diǎn)的下限,由于市場(chǎng)存在下行壓力,預(yù)計(jì)各省按政策的最低要求執(zhí)行的概率較大,這將大大降低自住購(gòu)房者的房貸利息支出,在推進(jìn)其積極入市的同時(shí),最大程度上減輕還貸壓力,給到購(gòu)房者更多其他消費(fèi)支出空間。
結(jié)合“認(rèn)房不認(rèn)貸”在各地落地,下一階段改善性需求入市增長(zhǎng)預(yù)計(jì)會(huì)表現(xiàn)明顯,一二線城市的二手房掛牌量會(huì)出現(xiàn)增多,商品房的成交量也有望比二季度增加,但三四線城市的復(fù)蘇預(yù)計(jì)會(huì)緩慢,并且市場(chǎng)分化還將在下半年呈現(xiàn)。
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